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Shimada Yohei

嶋田 洋平 (시마다 요헤이) 1976년 후쿠오카 생으로 동경이과대학 건축과를 졸업하고 라이온건축사무소를 개소하였다. 이후 빈집 관련 리노베이션 학교인 ㈜리노베링과 키타큐슈의 빈집 활용으로 지역활성화 사업을 하는 ㈜기타큐슈 야모리샤 그리고 동경 도시마구의 빈집 활용을 통한 지역 활성화 사업을 하는 ㈜도덴야모리샤를 운영하고 있다. 작업으로 ‘메르카토’, ‘미카게 1881’, ‘메지로 화이트 맨션 리노베이션’ 등이 있다. 그리고 저서로 ‘우리들의 리노베이션 마을 만들기’를 출간하면서 활발한 지역 활성화 매니지먼트를 하고 있다.
www.lion-kenchiku.co.jp/

빈집들

박: 2015년에 제가 진행하고 있는 관심사에 대해 일본의 젊은 건축가들은 어떤 입장과 어떤 관점에서 작업들을 진행하고 있는지 인터뷰를 하고 있습니다. 도시의 변화에 대해 이전과 다른 사고로 접근하는 새로운 패러다임이 시작되었다고 생각됩니다만 그런 내용 중 인구감소와 함께 변화되는 대응의 방법을 주된 테마로 생각하고 있습니다. 시마다씨는 이전에 일본에서 인터뷰를 했었던 분들 하고는 접근이나 일을 하는 형식, 내용도 조금 다른 것 같습니다.

Shimada: 제가 하는 일은, 건축물 자체나 공간적인 디자인보다는, 그것들을 만들어내기 위한 시스템/계획이라든지, 사업에 대한 디자인을 주체로 하고 있습니다만, 그러한 이야기로 괜찮을까요? 자, 이야기를 시작해 보겠습니다.

박: 네 그래서 더 흥미롭습니다. 동경에서 어떤 변화들. 또는 대안들이 한국에서의 대안이나 형식과 어떻게 다른지 소개를 하고 싶다는 생각도 들었었거든요. 최근 들어 한국에서도 다양한 형태의 접근이 나타나고 있습니다.

Shimada: 항상 사용하는 강의자료를 사용하면서 이야기하겠습니다. 이것은 제가 만들지 않은 그래프도 많이 있지만, 일본의 상황을 파악하기에는 좋다고 생각합니다. 세계적으로 20세기라는 100년 동안은 인구가 폭발적으로 늘어나는 시기였고, 일본도 같은 일이 벌어졌습니다. 그렇지만 국면이 바뀌어서, 일본은 조금 더 빨리 진행되어 100년 동안 인구가 4배 정도 되었지만, 이제부터 100년 후에는 인구가 1/4이 된다고 예측되고 있습니다.

박: 아마도 한국의 상황도 그렇게 될 것이라고 생각됩니다.

Shimada: 그래서 일본 주택의 착공 건수는, 제가 대학에 들어온 1995년 당시 연간 160만 건 이상이었는데, 이것을 미국과 유럽에 비교하면 10배 정도로 많은 주택을 지은 것이 됩니다. 하지만 지금은 80만 건입니다. 제가 대학교에서 배우기 시작해서 건축가가 돼야지 하고 생각했던 때로부터 일이 반이 되어 버린 것이지요. 그렇지만 인구가 줄어들기 시작했음에도 불구하고, 아직 80만 건의 주택을 만들고 있는 것이 지금의 일본의 현 상황입니다. 짓지 않아도 괜찮을 텐데도 말이지요. 당연히 빈집은 점점 더 늘어나서, 아마 한국에서도 마찬가지라고 들었는데, 일본은 지금 820만 호의 빈집이 있습니다. 전국으로 말하면, 일본 전국의 13.5%입니다. 이대로 계속 새로운 집을 만들어 간다면, 20년 후 정도에는 빈집의 비율이 40% 정도 된다는 추측이 있습니다. 이것은 국가가 제시한 시뮬레이션인데, 사회자본 투자액이라는 것은 일본의 건물, 도로, 교량, 터널, 공원 등 사회적 인프라에 들인 전 금액을 말하는 것입니다. 1995년의 일본의 버블경제 당시에는, 19조엔 정도의 투자액이 있었습니다. 일본 전역에서요. 이것이 점점 더 줄어들고 있는데, 국토 교통성 이라는 일본 정부 기관이 2010년부터는 새롭게 지을 건물뿐만 아니라, 지금까지 만들어 온 건물들의 유지 보수 비용을 8조엔 정도로 처리한다고 시뮬레이션을 해 본 것입니다. 그러면 2035년부터는 유지할 수 없는 인프라가 생겨날 것이라는 것을 알게 되었습니다. 일본의 인구가 줄어들고, 세금도 줄어들기 때문에, 지금까지 만들어온 인프라 중에 유지할 수 없는 것들이 많이 발생하게 되는 것입니다. 아마도 시골의 도로라든지, 시골의 터널이라든지, 사용하지 않는 다리 들은 그대로 방치될 것입니다. 이런 것들을 생각하면 새로운 건물을 만들 필요는 없다고 생각됩니다. 새로운 건물을 만들 필요가 없다고 할까요, 아니면 만들면 안 된다고 할까요? 건축가로서 업무분야를 생각해 보았을 때, 지금까지의 건축가들은 새로운 건물을 만드는 것이 주요한 업무라고 교육받았습니다. 새로운 건물을 짓는 것이 주요 업무라고 생각하면, 일이 점점 줄어들고 있는 것이지요. 하지만, 이미 만들어져 있는 것들을 보면, 이것은 주택에 해당하지만, 6000만 호 정도가 지어져 있습니다. 이것들이 매년 80만 호의 페이스로 늘어나고 있는 것입니다. 그래서 이미 지어진 건물들을 잘 활용하는 업무는 없어지지 않을 거라고 생각하게 되었습니다. 새로운 건물을 세워나가는 시대로부터, 사용되지 않는 건물들을 어떻게 활용해 나아갈까를 생각해야 하는 시대가 왔다고 생각합니다. 기존에는 하드 중심의 도시 계획을 해 왔지만, 이미 만들어져 있는 것의 콘텐츠를 어떻게 해야 할까 생각해야만 하는 시대가 온 것입니다. 그래서 도쿄의 이야기를 하자면, 일본은 집을 소유하는 것이 가장 좋다는 가치관이 있었습니다. 하지만, 최근에는 그렇지도 않게 바뀌었는데 특히 3.11지진 이후에 가지고 있는 것들이 망가지고 부서지면서, 소유하는 것들이 오히려 부담(짐)이 될 수 있다는 생각을 갖게 되었습니다. 그리고 (자료가 없어서 칠판에 쓰겠습니다.) 이곳이 일본의 1960년대라고 하면, 경제가 성장하므로 토지의 가격도 점점 상승하고 있었습니다. 한편, 일본의 세금은 건물 특히 주택은 25년 후에 가치가 0엔이 되어 없어진다는 구조로 되어 있습니다. 설명 가능하겠어요? 이렇게 신축 당시에서 25년이 지나면 가치가 0엔이 되는 거죠. 고도 경제성장기에는, 예를 들어 1960년대에 토지를 사서 건물을 지었다고 하면, 25년 후에는 건물의 가치가 0엔이 되지만, 그 이상의 토지가치 상승분이 있었던 거죠. 그래서 토지와 건물을 합친 부동산의 가치를 보면, 역시나 올라가는 것이었지요. 그렇기 때문에, 35년 대출 같은 것으로 모두 집을 사곤 했는데, 은행에 금리를 지불해도 경제적으로는 합리성이 있었던 것이지요. 그렇지만, 지금 일본의 토지 가격이 더 이상 오르지 않습니다. 오히려 내릴지도 모르지요. 그러므로 이렇게 토지와 건물의 가치가 내려가는 시대에 은행에 금리를 내면서 부동산을 소유한다는 것은 조금 미친 짓이 되어 버린 것입니다. 경제적 합리성으로부터 생각하면요. 그래서 소유하지 않아도 경제적으로 합리성이 있다는 상황이 된 것이지요. 한편으로, 도쿄는 고도 경제성장기에 전국으로부터 수많은 인구가 유입된 곳이어서, 아파트라든지 임대 주택을 엄청 많이 지어서, 집주인들이 그것을 임대해 왔습니다. 부동산 소유자나 부동산 관리 회사들은 그렇게 점점 유입되는 사람들을 대상으로 임대 주택을 합리적으로 임대 주기만 하면 되었고, 계속해서 임차인들이 나타났습니다. 그렇지만 지금은 그렇지도 않은 게, 인구가 점점 줄어들고 도쿄로의 유입도 줄어들지도 모르는데 지금까지 지어온 학생 또는 사회인을 위한 독신자용 임대 아파트들의 수는 엄청 많아져 버린 겁니다.

박: 그것이 어느 전까지 그랬다는 것이죠?

Shimada: 지금도 짓고 있습니다. 도쿄 23구 중에서 이곳 도시마구의 예를 들면 지금 3만 호가 빈집이라고 합니다.

박: 동경의 한 구에서 3만호의 빈집이면 아주 많은 상태이군요. 조사해 보니 최근 50년 동안에 도시마구의 초등학생 비율이 80%나 줄었다고 합니다. 뿐만 아니라 동경에서 우선 순위로 사라질 지역으로 지정이 되기도 했고요. 지금과 같은 상황으로 본다면 약 25년 후에는 행정적으로 운영 자체가 불가능한 상태로 쇠락한다는 기사도 확인했습니다. 동경의 도시마구가 왜 그런 상황까지 발생한 것이라고 생각하나요?

Shimada: 우선 도시마구는 젊은이들이 유입해 오는 도시이긴 한데, 가족들이 아이들을 키우며 생활하는 이미지와는 거리가 좀 멀고, 대학에 입학한 젊은 학생들이 살거나, 새로운 사회인들이 사는 분위기가 있어 개발자들이나 부동산 소유자들이 독신자용 임대 주택 만 짓게 되면서 그렇게 된 것이지요. 그 3만호 중에 80%가 임대주택입니다. 대부분이 원룸이라든지 젊은이가 혼자 살 수 있는 독신자 용이라고 합니다. 지금까지 빈집이 문제가 되지 않던 시대에는 빌리고자 하는 사람들 수가 많았기 때문에 임차인들은 부자유스러운 생활을 계속해 왔습니다. 한국이라면 말도 안되겠지만 일본에서는 벽에 못을 박거나, 손대면 안 되거나, 원상태로 복구시켜야만 하는 것들이 그것이지요. 지금까지 일본인들의 의식 중에 임대 주택은 언젠가 집을 소유하기 전까지 참아야 하는 장소로 생각되어 왔습니다. 그래서 일본에서는 주택을 짓거나 맨션을 사는 등 자신의 집을 소유하지 않는 이상 자신이 좋아하는 인테리어나 디자인의 집에서는 살 수 없는 시스템이었습니다. 이전까지는 그것들이 당연한 생각들이었습니다. 몇 십 년 동안 말이죠. 그것에 대해 누구도 의심하지 않았습니다. 하지만 최근에는 그렇지도 않게 되어 재미 있는 집주인들이 나타나게 되었습니다. 지금 우리 회사의 직원이 살고 있는 <로얄 아넥스라>는 맨션이 있습니다. 여기에서 전철로 3역 정도 떨어진 곳인데, 이곳의 맨션 소유자는 아오키 준 이라는 사람입니다. 건축가가 아니고, 리모델링 계에서는 건축가 아오키 준보다 더 유명합니다. (웃음) 20년 전에 할아버지가 가지고 있던 맨션을 물려받게 되었는데 2011년의 지진 이후 이 맨션에 빈방이 꽤 늘어나게 되었습니다. 왜냐하면 도시마구에는 외국인들도 굉장히 많이 살고 있습니다. 중국, 한국 분들도 많이 살고 있는데 이런 맨션에 사는 외국인들은 중국 한국에서도 비교적 돈이 있는 분들이 많았었습니다. 도시마구도 꽤 월세가 비싸니까요. 그 사람들은 똑똑하고 제대로 된 정보를 입수할 수 있는 사람들이어서 금방 일본에서 떠나게 되었지요. 특히 원자력 발전소가 위험하지 않을까 해서 본국으로 돌아간 사람들이 꽤 있었습니다. 그러다 보니 60실 정도 있는 맨션이 어느 날 공실률이 25% 정도가 되어 버린 겁니다. 이것은 맨션 경영 측면에서는 꽤 힘들고 위기의 상황이었기 때문에, 아오키 씨는 지금까지의 오래된 생각을 버리고 맨션에 사는 사람들 자신이 살 맨션의 내장을 자유롭게 고를 수 있는 맨션으로 바꾸게 되었습니다. 처음에 한 것은 벽지를 자유롭게 고르게 하거나, 함께 골라 주거나 하는 것들이었습니다. 지금 생각하면 굉장히 평범하지만 그 당시에는 상당히 충격적인 행동이었습니다. 도쿄의 히가시 이케부쿠로 라는 지역에서 모두가 살고 싶어하고 인기가 있는 지역에서 맨션의 소유자가 그렇게 하지 않으면 안 된다고 누구도 생각하지 않았기 때문이지요. 빈집이 많은 시골의 지역이라면, 내장을 자유롭게 해도 된다는 것들이 있었지만 도쿄에 있음에도 이런 서비스를 갖는 맨션이라고 확실히 정하고 미디어를 통해 알린 것입니다.

박: 만약에 저렇게 내부를 바꾸는 것에 대한 비용은 누가 내는 건가요?

Shimada: 전부 오너인 아오키 준 씨가 냅니다. 지금까지 소유자들은 5년간 누군가 살고 난 후에 벽지를 다시 발랐습니다. 새하얀 벽지를 말이죠. 하지만 아오키 준씨는 그것을 관두고 새하얀 벽지를 다시 바르는 것이 아니라, 새로 바를 벽지를 사용자와 같이 골라준 것이지요. 그러니까 돈이 굉장히 많이 추가되는 것은 아닙니다.

박: 그래요? 왜냐하면. 보통 집 주인은 깨끗하기만 하면 되지 디자인에 대해서 뭔가 돈을 들여서 하려고 하지 않을 것은 분명한데 만약에 들어온 사람은 자기가 살 집이기 때문에 나는 이런 집에서 살았으면 좋겠어. 라고 하는 어떤 요구가 들어가게 되면 당연히 비용이 올라갈 수 밖에 없다고 생각이 드는데요.

Shimada: 조금은 비용이 올라가지만, 지금까지 일본의 부동산 소유자들의 머릿속에는 그러한 투자의 개념이 전혀 없었던 겁니다. 만들어 놓으면 몇 십 년 동안 계속 누군가가 계속 살아줄 주 알았던 것이지요. 하지만 이러한 상황이 변하게 되었고 맨션이라는 것은 경영이니깐 투자를 할 필요가 있다는 것을 아오키 준 씨가 보여준 것이지요.

박: 예전 보다도 어쨌든 수익율을 떨어지겠군요

Shimada: 그냥 내버려 두면 건축 수명이 경과되면서 월세가 점점 줄어드는 것이 일본의 부동산 시장인데 그 월세를 유지하거나 올리는 성과를 낸 것이 아오키 씨가 한 것입니다. 신축 후 20년이나 신축 후 25년이 넘어 버리면 설비의 교환이라든지 내장을 갱신하지 않으면 안 되는 시기가 오고 그때는 뼈대만 남게 되는데, 다시 처음부터 리노베이션 할 때에는 입주자와 상의해서 만드는 오더메이드 임대주택을 만든 것입니다. 여기는 평면부터 상담해주는 것이었습니다. 그래서 이 맨션은 입주대기자가 200명인 맨션이 되었습니다. 이런 상황은 사실 일본의 부동산 업계에 충격적인 일이었습니다. 그때에 제가 생각하게 된 것은, 우선 거주자들의 의식 변화가 크게 발생하고 있다는 것이었습니다. 임대주택이라든지 임대 맨션이라는 것은 어렸을 때부터 언젠가 소유할 집에서 살기 전까지 참으면서 살아야만 하는 주거지였는데 말이죠. 그렇지만, 그렇지 않은 임대주택이 생기면서 계속 임대주택에서 사는 것도 가능하다고 생각하게 된 것입니다. 자신이 좋아하는 평면에 자신이 좋아하는 디자인/인테리어에서 살 수 있다면, 임대주택도 괜찮다는 사람들도 많이 생기겠지 하고 생각하게 되었어요. 또한 건축주가 디자인해 준 공간이 아닌 자신이 생각하고 만들고 자신이 디자인한 공간에서 살고 싶어 하는 거주자들이 많아졌다는 것을 깨닫게 되었습니다. 인터넷이 발달되어 있기 때문에 이러한 사람들은 건축자재, 재료, 부품이나 설비 등에 관한 지식이 굉장히 많습니다. 프로의 건축가들이나 디자이너들보다 오히려 더 잘 아는 경우도 있습니다. 이러한 층들이 일본에 점점 나타나고 있는 것이죠. 실은 한국과 일본은 다른 것이 있는데, 일본에서는 예를 들어 레버 핸들이라고 하면 일본에서는 최종 사용자가 이것을 가게에서 직접 살 수 없습니다. 한국에서는 건축자재 마켓이라는 곳이 있어서 거기에는 건축업자도 오고 일반인도 와서 살 수가 있을 텐데 일본의 경우에는 건축업자가 문고리를 달아주는데 건축업자나 현장에 따라서 그 문고리의 가격이 다 다릅니다. 최종 사용자 입장에서는 마치 블랙박스처럼 되어 있는 것이죠. 건축 자재상이 건축 업자에게 판매하고, 건축업자가 최종 최종 사용자에게 설치해주면서 얼마라고 최종 금액이 결정되게 되는 것입니다. 일본의 지금까지의 견적 시스템은 건축 업자의 기술이 포함돼 온 것입니다. 그렇지만 지금은 인터넷상에서 이러한 물건들이 얼마인지 알 수 있기 때문에 거주자들도 자신이 살 수 있게 되었고 자기가 만들고자 하면 그것도 가능하게 되었습니다. 즉, DIY의 문화가 조금씩 조금씩 나타나고 있는 것입니다. 그래서 잘 생각을 해보면, 건축가의 업무는 엄청 줄거나, 혹은 급변화할 것으로 생각 되었습니다. 공간디자인을 주 업무로 해온 건축가들에게 있어서 지금까지의 손님은 자신만을 위한 하나뿐인 디자인을 원하는 손님들이었습니다. 즉, 지금까지의 일본에서의 상식으로서는 건물을 소유하지 않으면 그것은 실현될 수 없다고 모두 생각해 왔기 때문에 새롭게 짓는 것이 건축가들의 주 업무였습니다. 그렇지만 신축이 많이 없어지면서 지금 있는 것을 사용하지만 그것을 소유하지 않으면서도 자신의 인테리어가 실현될 수 있게 되면 건축가의 능력은 어디에 발휘해야 하나 하는 큰 문제에 부딪히게 됩니다.

박: 그것은 아무도 생각하지 않았던 일의 큰 인식의 변화가 생기게 된 것이군요. 그런 면에서는 한국과 일본이 약간은 다르다고 생각됩니다. 진행했던 사례를 보면서 좀더 설명해 주시면 좋겠습니다.

Shimada: 여기 하나의 사례를 소개하고자 하는데 ‘메지로 화이트 맨션’이라고 하는 여기에서 걸어서 10분 정도 걸리는 곳에 있습니다. JR메지로역에서부터 도보 5분 정도 거리인데 도쿄 주거에는 최고의 지역입니다. 월세도 비싸고 꽤 좋은 곳으로 메지로라고 하면 서울의 어디 정도 될까요? 예전부터 있었던 고급 주택 지역인데… 아무튼 여기에 제 아는 사람이 있어서 그 사람의 아버지가 소유고 하고 있는 맨션이 빈집으로 꽤 애를 먹고 있었습니다. 어떻게 보면 약간 촌스러운 디자인으로 45년 전에 만들어진 굉장히 빈티지 한 디자인입니다. 당시로는 모더니즘입니다. 안을 보면 굉장히 좋은 분위기가 남아 있습니다. 이곳은 13집 중에 6집이 빈집이었습니다. 이것은 임대주택으로써는 꽤 비참한 상태입니다. 메지로 역에서 도보 5분이라는 굉장히 좋은 입지 조건임에도 불구하고 이러한 상태가 된 것입니다. 그건 일본인의 가치관으로는 역시 새로운 것이 좋다는 것이겠지요. 그러니까 신축 아파트를 만들고 처음에는 거기에 살지만 3년이 지나면 오래되 버려서 다시 빈집들이 생겨버리는 것이죠. 안은 이러한 상태여서 이것이 방금 말씀 드린 완전히 흰 벽지 상태입니다. 대부분의 사람들은 이런 것을 잘 참아왔습니다만, 새로운 것이 좋다고 하는 사람들에게 이러한 것은 매우 낡고 지저분한 것이라고 인식 됩니다. 일본 사람들 중에는 이러한 오래된 디자인이 좋고 멋지다고 생각하는 사람들도 있습니다. 디자인을 알거나 인테리어를 아는 사람들은요. 그렇지만 그러한 사람들은 이러한 방에는 살고 싶어 하지 않습니다. 그렇기 때문에 이 임대주택은 누구를 손님/대상으로 하는지가 명확하지 않은 건물입니다. 아무도 보러 오지도 않았습니다. 클라이언트가 저에게 이야기한 주문은 디자인 비용을 포함해서 300만엔으로 내장을 디자인해 달라는 것이었습니다. 이것을 대략 300만엔으로 리노베이션 한다고 하면, 250만엔 정도가 공사비, 50만엔이 디자인 비용이 되는 것이죠. 사실 이 비용은 적은 비용입니다. 계속 이런 일만 한다면 힘들고 일도 적어집니다. 그리고 여기에 시마다의 라이온 건축사무소에서 디자인을 했다고 해도 사람들이 들어와 살지에 대한 보장은 없습니다. 이 문제는 물건을 다시 디자인하고 리폼을 한다고 해결할 수 있는 문제가 아닙니다. 가령, 300만엔 들여서 이 방을 리폼해 살 사람이 나타난다고 해도 근본적으로는 6개의 방이 빈집이기 때문에 모든 빈방을 리폼 할 돈이 이 소유주에게는 없습니다. 하지만 일본의 대부분의 건축가들은 이 오퍼를 받아들일 것이라고 생각됩니다. 특히 저나 저보다 약간 젊은 건축가들은 눈앞에 있는 일을 받아들였을 것입니다. 그리고 사물을 디자인하는 것도 주 업무라고 생각하기에 이러한 일을 받아들였겠지요. 하지만 저는 이러한 일은 받으면 안 된다고 생각합니다. 이러한 일들을 계속해도 이 문제들을 해결할 수는 없기 때문이죠. 그래서 제가 제안한 것은 클라이언트의 근본적인 문제를 해결하기 위하여 어떠한 것을 해야 할까에 대한 것이었습니다. 그런데 이러한 방 하나가 있었어요. 이건 준공 당시 40여 년 전의 상태 그대로의 방이었습니다. 아마도 여기저기의 페인트칠 정도는 다시 했을 것 같은데 기본적으로는 다다미로 되어 있고, 아무것도 바뀌지 않은 방일 겁니다. 여기에서 20년간 살았던 여성분이 2년 전에 이사 가서 아무도 없게 되었습니다. 저는 이 방부터 손보자고 이야기를 했습니다. 이 방은 건물주가 2년간 아무런 조치도 취하지 않고 방치 해 놓은 방입니다. 이렇게 건물주가 돈을 들여 깨끗하게 해 놓은 방이 있으니까, 그쪽부터 임대를 해주고 싶어 했습니다. 이 방은 방치되어 있는 곳이니까 1엔도 돈이 안 되는 곳이지요. 건물주에게는 우선 순위가 가장 낮은 방입니다. z안건이라고 저희는 부르는데요. 저는 건물주에게 여기를 빌려달라고 했습니다. 제가 월세를 내겠다고 했습니다. 그 다음에 무엇을 했냐 하면 우선 이 방에 살 사람을 정했습니다. 친구 중에서 찾았습니다. 이 친구는 언젠가 자신이 살 집의 인테리어를 하고 싶어 했습니다. 그래서 그런 집이 있다고 말해주었습니다. 그리고 건물주에게 300만엔이 아니라, 100만엔을 내달라고 부탁했습니다. 저도 50만엔 낼 테니까요 하고 말했습니다. 그리고 살 사람도 50만 엔 낼 테니까요 하고 말이죠. 모두가 DIY 하면 300만엔이나 200만엔 정도로 리폼이 가능하다고 생각했어요. 건물주가 100만 엔을 내는데, 저는 건물주에게 월세 3만엔에 이방을 빌렸습니다. 3만엔이라는 금액은 대략 주위 물건의 30% 정도의 월세 금액입니다. 하지만 건물주는 그걸로도 괜찮았습니다. 방치해둔 방이었으니까요. 건물주는 100만엔을 내서 투자를 하는데, 3만엔은 처음부터 확실히 들어오니까, 3년이 지나면 이 투자액을 회수할 수 있게 됩니다. 저는 이 임대자에게 첫 2년간은 월 5만 엔에 빌려주기로 했습니다. 그럼 저에게 첫 2년간은 월 2만 엔의 수입이 생겨납니다. 그렇게 되면 대략 2년 만에 50만 엔의 투자 비용이 회수됩니다. 거주자는 원래 거기 살고자 하면 약 7만 엔 정도의 월세가 들 겁니다. 메지로에서 일반적으로 30m2 정도의 원룸은 대략 7만엔, 8만엔, 9만엔 정도 합니다. 하지만 2만엔 정도 싸게 살고 있는 것이지요. 처음에 낸 50만엔은 대략 2년 정도에 투자회수가 되는 것이고요. 이 방이 리폼되어 가는 모습을 인터넷을 통해서 열심히 소개해 나가자고 했습니다. 그리고 여러 사람들이 참가할 수 있는 DIY 워크샵 같은 것도 열기로 했습니다. 그리고 그 안에서 거주할 사람들을 찾아보자고 했습니다. 이 사업은 4년간 하기로 해서, 저는 건물주로부터 4년간 이 방을 빌리기로 했는데, 입주자로부터는 3년째부터는 7만엔의 월세를 받기로 했습니다. 그렇게 되면 처음에 저는 50만엔을 투자했지만, 전체적으로는 4년간 150만엔 정도를 벌게 되는 것이므로, 그 차액을 생각하면 총 100만엔 정도의 수익이 됩니다. 지금까지의 건축가나 디자이너의 돈 버는 방법을 생각하면, 상품을 만들 때에 디자인료로 돈을 받으며, 그 한꺼번에 받는 금액은 50만엔 정도가 될 것 같은데요. 저는 디자인료는 전혀 받지 않고, 단순히 부동산에 의해서 생기는 차액이 저의 수입이 되는데, 4년간 100만엔 입니다. 한 번에 50만엔을 받을까, 4년간에 걸쳐 100만엔을 받을까 하면, 시간은 걸리지만 지금까지의 돈을 버는 방법에 의한 금액보다 더 많은 금액을 벌 수 있게 됩니다. 이런 식으로 건축가의 작업 방법과 돈 버는 방법을 바꾸어 나갈 필요가 있다고 생각한 것과, 업무분야 자체를 바꾸어 나가야 하기 때문에, 이렇게 DIY를 통해 여러 사람들이 참가해서 함께 집을 꾸며 나간 것이 이런 식으로 되었습니다. 이렇게 할머니의 재봉틀을 이용하여 세면대를 만들기도 했습니다. 저는 이 당시에 내장 인테리어는 거의 하지 않고 제 친구가 거의 다 골랐습니다. 저는 욕조의 방수나 물 새지 않는 기술적인 작업 정도에만 손을 댔습니다. 그리고 부엌의 도면을 그려준다 거나요. 그리고 공기와 비용의 조절을 해주고요, 그리고 홍보 등을 도왔습니다. 이렇게 살기 시작하니까, 다른 방에도 이렇게 살려는 사람들이 점점 나타나기 시작했습니다. 303호실에는 건축디자인이 가능한 여성과, 시공이 가능한 남성 커플 자신들이 내부를 부시고 자신들의 돈 150만엔 정도를 들여서 리폼을 했습니다. 건물주는 1엔도 내지 않았습니다. 이 맨션은 자신이 DIY를 하거나 자신들이 원하는 내장으로 장식해도 괜찮은 임대주택이라고, 홍보의 방식을 바꾼 것뿐입니다. 그리고 건물주에게 처음 부탁한 것은 이 202호실을 작업할 때 이 임대주택은 사는 사람들 마음대로 내장을 만들고 결정해도 괜찮은 곳이라고 말해 달라는 부탁이었습니다.

박: 좀 전의 그 돈에 대한 구조 재미있습니다. 그와 같은 경우에는 주인 입장에서는 아주 좋은 상황으로 보입니다. 그러나 반대로 시마다 씨 같은 경우에는 세입자가 나는 3년 계약 5년 계약 했는데 돈을 들여 살다가 만약에 개인 사정에 의해서 1년 또는 더 짧은 시간 안에 나갔다. 그러면 또 새로운 사람이 들어오면서 또 바꿔야 되는 것인데 만약에 계획한 대로 구조가 되려면 들어온 사람이 그 기간 동안은 무조건 지켜줘야지 그 수익에 대한 구조가 가능할 수 있다고 생각이 들거든요. 중간에 문제가 생기면 그것에 대한 부담은 시마다 씨가 다 가지게 되는 건지 궁금합니다.

Shimada: 가령 지금 사는 사람이 202호를 나가버린다고 해도, 이 방은 벌써 완성된 방이지 않습니까? 무언가를 새롭게 만들 필요가 없고 깨끗하게 꾸며진 방이고 자신이 살고 싶은 공간을 거주자가 꾸민 것이기 때문에 이러한 방은 반드시 다른 거주 희망자가 생기기 마련입니다. 지금까지의 하얀 벽지의 방들은 어쩔 수 없이 살아야 하는 방이었지만 거주자가 직접 이렇게 살고 싶다고 꾸민 방은 반드시 그 방에 살고 싶어 하는 사람이 나타날 수밖에 없어요. 아오키 씨가 항상 말하는 것입니다. 그리고 아오키 씨의 맨션에 살고 싶다고 줄을 선 200명이 바로 그런 방에 살고 싶어 하는 사람들입니다. 거주자가 실제로 이렇게 살고 싶다고 직접 디자인 한 방은 주위 사람들도 공감하고 자신도 살고 싶어 합니다. 물론 처음에 들어와 살 사람을 제 자신이 잘 선택할 필요가 있습니다. 방금 전의 로얄 아넥스 맨션의 아오키 씨도 고르는 것이 굉장히 중요하다고 했습니다. 자신이 채용담당을 하고, 인사와 같은 업무를 하고 있다고 합니다. 지금까지는 누구라도 괜찮다는 방식으로 살게 했고 건물주는 임차인의 연봉이 얼마 인지만 중요하게 생각했습니다. 인간성이나, 라이프스타일이나, 가치관은 전혀 중요하지 않고, 그 사람이 얼마를 버는가 만이 중요했지요. 그러한 시대는 끝날 거라고 저는 생각합니다. 원래 부동산이라는 것은 건물주와 세입자라는 인간과 인간이 만나서 하는 사업이니까요. 그래서 만약 202호실 거주자가 나간다면, 지금까지 5만엔에 빌려주었던 것을 7만엔에 빌려주면 됩니다. 그게 오히려 자기에게는 득이 될지도 모르죠. 처음에 사는 사람은 50만엔이나 낸 것도 있으니까 세입자도 투자회수를 할 때가지는 살지 않겠나 하고 생각도 들고요. 방금 전에는 못 보여드렸는데 일본 내의 어느 부동산 포탈 중개 사이트인데요, 홈즈라고 하는데 이것은 2년 전의 데이터이긴 한데 메지로역으로 검색이 가능합니다. 즉, 메지로역으로 물건을 찾으려고 하면 우선 800건의 물건이 나옵니다. 지금까지 집을 찾는 여성 같은 분들이 800건에서 하나하나 물건을 검색해 나가는 것은 어렵기 때문에, 지금까지의 일본인의 가치관으로 검색해나간다면 이런 방식이 될 겁니다. 우선 10년 이내 건물을 체크하고, 그래도 172건이나 있지요. 5년이내라고 해도 70건이나 있지요. 3년 이내의 빈방을 체크해도 47건이나 있지요. 그러니까 이렇게 물건을 검색하는 사람들에게 오래된 메지로 화이트 맨션 같은 곳의 물건 정보를 전하고 싶어도, 제대로 전할 수가 없는 것이지요. 건축 된 지가 45년 이상이니까요. 애초에 이 사이트에서는 30년 이내의 물건밖에 검색이 안되고요. 그렇기 때문에 전혀 다른 층의 사람들에게 정보를 전달할 필요가 있습니다. 그러한 것들을 하면 이제 막 결혼하려는 커플이 자신들의 돈 150만엔을 들여서 자신들이 좋아하는 내장을 꾸며서 산다든지 하는 그런 일들이 일어났습니다. 저는 이 방에 대해서는 아무 일도 하지 않았습니다. 물론 비용도 받지 않았고요. 그래도 어쨌든 건물주의 문제는 해결했습니다. 402호실에도 큐레이터하는 젊은 여성분이 살게 되었는데, 원례 여기는 다다미 방이었는데, 그녀는 여기의 플로어링을 다시 하고 부엌을 다시 꾸미는 등 귀엽게 공간을 꾸며서 살기 시작했습니다. 대체적으로 일본의 오래된 임대주택의 건물주가 처음 비용을 들여서 하는 일은 다다미방을 이렇게 플로어링하는 일입니다. 라이프스타일이 바뀌었기 때문이지요. 그런데 건물주가 자신의 돈을 들이지 않고 임차인 자신의 돈으로 이렇게 바꾸게 된 것이지요. 다른 방들은 월세를 내리거나 그러지 않았습니다. 처음에 말한 여기 방에도 리노베이션 빌더를 하고 있는 젊은 남성이 살고 있어요. 사업적으로 이야기하면, 건물주는 최초에 100만엔만 냈습니다. 이 외의 방에는 1엔도 투자하지 않았습니다. 그래서 이 방으로부터는 3만엔의 월세 밖에 안 들어오지만, 다른 방으로부터는 8만엔이나 7만엔 등의 월세가 들어오게 되었습니다. 처음 낸 100만엔 덕분에, 이 임대주택 전체의 임대 수입은 40만엔 이상 올라갔습니다. 임대 수입이 40만엔 증가하면서 재투자율이 500% 정도로 증가하고 굉장히 돈을 벌게 된 것입니다. 지금까지는 방금 전의 홈즈 같은 포탈사이트에 광고를 내고 그 사이트를 검색해서 방을 보러 오는 사람들이 일본의 부동산 선택의 주된 방법이었습니다. 매스미디어를 이용해서 넓게 정보를 전달하는 것이 지금까지의 방법이었지요. 하지만, 그런 사이트를 봐도 이러한 집을 선택할 수 있게 되는 건 어렵겠지요. 오히려 닫혀 있는 커뮤니티를 이용해서 페이스북을 이용해서 워크숍에 오지 않겠나 하고 초대를 하곤 했습니다. 그래서 친구의 친구들에게 이 맨션은 살고 싶은 사람이 내장을 꾸며도 된다는 정보가 전달 되는 순간 이곳에 살고 싶어 하는 사람들이 많이 생겨나게 된 것입니다. 이때에 최초의 디자인이 건축가의 업무라고 생각했다면 300만엔 리폼으로 끝났을 텐데 이렇게 시스템을 바꾸고 돈 버는 방식을 변화시키면 물론 제가 엄청나게 돈을 벌게 되는 것은 아니지만 보통의 디자인료를 받는 것보다 큰 돈을 벌 수 있었고 건물주도 행복해질 수 있는 환경을 만들 수 있었습니다. 지금까지 건축가의 업무는 사물의 디자인이라고 모두가 생각하고 그렇게 해 왔지만 돈 버는 방식을 조금 바꾸거나 시스템적인 디자인을 조금 바꾸거나 건축가들은 디자인에 있어서는 이미 프로이기 때문에 이것을 메인으로 하면서 업무의 폭을 넓혀 보면 여러 가지가 해결되지 않나 하고 생각합니다. 그래서 보통 이렇게 모인 주민들은 처음부터 사이가 좋았습니다. 실은 도쿄의 임대주택의 큰 문제는 같이 살고 있으면서도 소통이 거의 없다는 것입니다. 그것은 재해 당시에도 문제가 될 수 있습니다. 그래서 도쿄에 임대주택을 짓는 대기업 건설사에서는 일부러 공용공간을 설치하거나 하드웨어적으로 해결을 하려고 합니다. 하지만 그렇게 하지 않아도 처음부터 사이가 좋으니까 옥상 등을 이용해서 파티도 하고 그렇다고 합니다. 또한 재미있는 것은 여기에 사는 사람들은 자신들이 사는 건물보다도 자신들이 사는 마을 전체를 생각하게 되었다는 것이었습니다. 예전부터 있었던 마을 축제 같은 것에도 참여하곤 합니다. 실은 죠시가야에도 젊은이들이 많이 살고 있지만 고령화되는 지역의 공동체에는 역시나 잘 스며들지 못하는 것도 있고 마을 축제에 참여하지 못하는 등의 문제도 있습니다. 왠지는 모르겠지만 여기 사는 주민들은 마을 축제에 나가고 싶다고 이야기하더라고요. 그래서 마을 축제를 위한 기부금을 내거나 지역 공동체에 잘 스며들더라고요. 그러므로 건물과의 관계에서 최종 엔트 유저의 의식이 변화하면 마을 공동체에도 들어오게 되는 일도 있고 지금까지의 임대주택과는 다른 건물과 유저의 관계가 형성되는 것을 발견하게 되었습니다. 일본의 부동산 업자들은 내장이나 인테리어에 굉장히 무관심했는데 지금까지는 그 가치를 잘 몰랐습니다. 일본은 왠지 모르겠지만 부동산 업자와 건축가의 일이 굉장히 틀리고 나누어져 있습니다. 부동산 업자들은 이러한 인테리어에 대해 그다지 가치를 못 느끼고 있었습니다. 그러니까 이러한 물건들을 대량으로 만들고 있는 거겠지요. 반대로 건축가들은 건축 디자인 안에서 생각이 닫혀 저 있으므로 부동산 업자들의 사업에 대해서 잘 모르고 거의 개입해 오지 않았습니다. 건물을 많이 지을 수 있었던 시대에는 그러한 분업 체제로도 좋았다고 생각합니다. 실제로 지어져 있는 건물을 어떻게 처리할지에 대해서는 부동산 분야이기 때문에 역시 건축가들이 부동산적인 측면을 조금 이해하고 그런 구조를 만들어 나간다면 거기에 디자인적 요소도 부가할 수 있으며 주거공간의 공간감도 좋아지며 삶의 질도 높아질 수 있다고 생각합니다.

(메지로화이트맨션참조)


박: 이 프로젝트에 관련한 예는 굉장히 재미있는 예인 것 같아요.

Shimada: 이러한 사례가 틀림없이 늘어날 것이라고 생각합니다. 우선 건축가가 바뀔지 안 바뀔지는 나중이라고 하더라도 임대주택에서도 자신들이 살고 싶은 데로 자신의 공간을 만들 수 있다는 변화는 도쿄에서도 점점 많아지지 않을까 하고 생각합니다.

박: 언제 진행된 것입니까?

Shimada: 작년 5월입니다. 이 당시에 건축가가 지금까지처럼 자신의 업무 틀에만 박혀 있었다면 아마 할 수 없었던 일이었을 겁니다. 사물의 디자인이 자신의 업무라고 생각한다면, 이러한 프로젝트와는 관계 없다고 생각되게 될 테죠. 하지만 건축가가 자신의 영역을 좀 더 넓혀서 이러한 일들을 해 준다면 자신의 업무도 늘어나게 되고, 주거 공간의 질도 훨씬 좋아질 것이라고 생각합니다.

박: 제가 봤을 때 저 프로젝트를 진행을 하면서 건축가가 아무것도 안 했다고는 이야기를 하지만 실제로 페이스북이든 여러 가지의 연결을 할 수 있는 매체나 자기의 관계 안에 있는 사람들에게 그것을 소개하고 보여 주고 또 알리고, 그 다음에는 그 사람들이 들어 오기도 하면서 시작이 된 것 같은데 그 역할을 다른 건축가가 했다면 이것은 성립할 수 없는 상황이기도 할 것 같아요.

Shimada: 글쎄요. 어땠을까요?

박: 어쨌든 이 프로젝트는 한방, 한방 전부다 대응 해줘야 되고 그것에 대해서 시간을 들여 이야기를 해야 되고 그 다음 뭔가를 결정을 해야 되고 결정을 해서 또 시공을 해야 되고… 이 일 자체로 보면 되게 시간을 많이 들여야 하는 일 인 것 같기도 하는데 그것에 대한 부담은 없는지 모르겠네요.

Shimada: 한국은 어떨지 모르겠지만, 일본에서는 사용자들의 의식이 굉장히 높아졌기 때문에 디자인적인 면에 불평을 한다든지 공기를 단축시켜달라는 등으로 의뢰를 하는 경우가 많습니다. 하지만 저는 여기 돈을 투자했기 때문에 저는 비지니스 파트너입니다. 불평등은 절대 저에게 말할 수 없고 저의 페이스로 일을 진행할 수 있습니다. 실은 건물주는 더 빨리 해 줄 수 없는지 말했었는데 저는 안 된다고 말했고요 전혀 문제가 없었습니다. 왜냐하면 저는 비지니스 파트너이니까요. 그건 정말 좋았다고 생각합니다. 불평은 전혀 없었습니다. 재미있었습니다. 프로젝트를 같이 한다는 면에서 작은 리스크를 부담했지만 그 덕분에 불평도 안 듣고 천천히 일을 진행할 수도 있어서요. 다른 분들도 다 이렇게 프로젝트를 진행하면 좋을 텐데 하고 생각했습니다.

박: 그래서 저 프로젝트를 하고 난 다음에 저 프로젝트와 관련된 또 다른 연결된 프로젝트가 있는지 궁금합니다.